Налоги для нерезидентов в Испании

Данный текст будет полезен тем, кто только хочет или уже планирет приобрести собственность в Испании и, возможно, собирается переехать жить в Испанию.

Введение

Большинство нерезидентов при покупке недвижимости в Испании автоматически становятся ответственными за ряд налогов, связанных с имуществом. Поэтому это обязанность нерезидента: предварительно уточнить занодательство и соблюдать налоговые органы.

Резидент: быть или не быть — вот в чем вопрос

Эта статья касается только налогов нерезидентов. Чтобы выяснить,  являетесь ли вы при наличии ВНЖ или ПМЖ нерезидентом, налоговое управление Испании применяет следующие критерии:

  • Вы проводите более 183 дней в календарном году на испанской территории
  • Ваш центр финансовых интересов находится в Испании
  • Ваш супруга и / или несовершеннолетние дети живут в Испании.

Если применяется какое-либо или все три условия, то вы будете считаться резидентом для целей налогообложения, что уже является темой для другой статьи.

Вы состоите в браке или в совместной собственности?

Налогообложение пары или совместных владельцев будет рассматриваться как для отдельных налогоплательщиков и они должны будут подавать отдельные налоговые декларации. Таким образом, налог на имущество будет разделен между совладельцами.

Кадастровая стоимость недвижимости

Обычно кадастровая стоимость недвижимости существенно ниже рыночной стоимости. И именно эта (кадастровая) стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы для расчета серии налогов. Вы можете узнать кадастровую стоимость своей собственности в местном налоговом офисе (т.е. IBI). Имейте в виду, что хозблок или гараж обычно рассматриваться как отдельные от вашего основного дома строения и, следовательно, каждое со своей кадастровой стоимостью.

Обзор налогообложения нерезидентов

Рассматрим ниже шесть налогов. По правде говоря, большинство нерезидентов при покупке недвижимости в Испании будут нести ответственность только за первые три года:

I. Подоходный налог с нерезидентом (независимо от того, вы отдали свою собственность или нет).
II. Налог на IBI.
III. Налог на сбор мусора.

Однако, для полноты, всё же добавим еще три:

IV.  «Налог на броскошь»: это относится только к очень дорогой недвижимости и большинства нерезидентов не касается.
V. Специальный налог, взимаемый с недвижимого имущества: это требуется ещё реже, поскольку это касается только оффшорных холдинговых структур.
VI. La Complementaria или «выгодный охотник»: строго говоря, это даже не отдельный налог. Это следствие сегодняшней дешевой недвижимости Испании. Это фактически дополнительный налог на передачу недвижимости. Это объясняется ниже.

Подоходный налог с нерезидентов

Следует учесть, что налоги для нерезидентов в Испании  зависят от множества условий, но в любом случае вы будете их платить. Настоятельно рекомендуем нанять адвоката для подачи документов по налогам от вашего имени. У юристов есть профессиональное страхованием от несчастного случая или халатности. Удостоверьтесь, что тот, кто подает налоги от вашего имени, имеет страховку, из которой вы можете требовать неустойку, если что-то будет не так. Ошибки нередки и если подаёте документы сами, то все риски лежат на вас.

Расчет налогов

Налогооблагаемая база составляет 2% от кадастровой стоимости вашего имущества или 1,1%, если кадастровая стоимость была пересмотрена после 1 января 1994 года. Затем налогооблагаемая база умножается на соответствующую ставку налога. Ставка налога варьируется в зависимости от того, является ли налогоплательщик резидентом или нет в Европейском союзе или в Европейской экономической зоне (Норвегия и Исландия):

• Резидент в ЕС или ЕАОС: 20% (19% с 2016 года).
• Нерезидент в ЕС или ЕАОС (остальной мир и Россия): 24%

По правде говоря, 10 июля 2015 года был принят Королевский указ 9/2015, снижающий налоговую ставку для жителей ЕС / ЕЭС до 19,5% с 12 июля по 31 декабря 2015 года. С 1 января до 11 июля он остается установленным на уровне 20%. Идея этой статьи состоит в том, чтобы сохранить ее краткой и простой, поэтому предпочтём игнорировать эту поправку, чтобы избежать чрезмерного использования приведенных ниже примеров.

Стоит отметить, что жители ЕС / ЕЭП теперь имеют право на налоговые льготы по сдаче в аренду своей испанской собственности с 2015 года. Это результат недавнего решения ECJ от 3 сентября 2014 года, которое вынудило Королевство Испания внести поправки в различные ключевые законы, чтобы положить конец дискриминации между резидентами и нерезидентами по вопросам налогообложения.

Вариант, когда имущество/недвижимость НЕ сдаётся в аренду

« Значит ли это, что я должен уплатить  налог на весь доход, несмотря на то, что я не сдал в аренду свою испанскую собственность? »

Да. Это частый вопрос. Это юридическая фикция, в соответствии с которой предполагается, что вы получаете какую-то финансовую выгоду от своего испанского дома. Поэтому он называется «вмененным подоходным налогом нерезидента». Власти Испании считают, что владелец получает доход в натуральной форме от владения имуществом независимо от того, так это или нет, и соответственно взимает налоги. Это фиксированная годовая ставка.

а) Резидент в ЕС или ЕАОС

Налоговая ставка: 20%
Налогообложение: не применяется
Даты: оплачиваются до 31 декабря каждого года. Если вы покупаете недвижимость в середине года, вы несете ответственность только за месяцы, которыми вы владели недвижимостью (пропорционально).
Налоговая форма: №210

Пример Житель ЕС / ЕЭП: г-н Джон Шепард владеет недвижимостью в Испании с кадастровой стоимостью в 100 000 евро.

  • Непересмотренная кадастровая стоимость: 2% = 2 000 евро; 20% * € 2,000 = € 400. Он будет платить 400 евро в качестве подоходного налога с нерезидента.
  • Пересмотренная кадастровая стоимость: 1,1% = 1,100 евро; 20% * € 1,100 = € 220. Он будет платить 220 евро в качестве подоходного налога с нерезидента.

б) Резидент за пределами ЕС или ЕАОС (касается граждан РФ)

Ставка налога: 24%
Налоговая помощь: не применяется
Даты: подаётся и оплачивается до 31 декабря каждого года. Если вы покупаете недвижимость в середине года, вы несете ответственность только за месяцы, когда вы реально владели недвижимостью (пропорционально).
Налоговая форма: №210

Пример Житель, не являющийся членом ЕС / ЕЭП: г-н Иванов Иван Иванович владеет виллой в Испании с кадастровой стоимостью в 1 000 000 евро.

  • Непересмотренная кадастровая стоимость: 2% = 20 000 евро; 24% * € 20,000 = € 4800. Он будет платить 4800 евро в качестве подоходного налога.
  • Пересмотренная кадастровая стоимость: 1,1% = 10,100 евро; 24% * € 10,100 = € 2640. Он будет платить 2640 евро в качестве подоходного налога.

Вариант со дачей в аренду имущества/недвижимости (без постоянного представительства)

а) Резидент в ЕС или ЕАОС

Ставка налога: 20% от дохода от аренды на 2015 год (19% с 2016 года).
Налоговые льготы: Да, физические лица могут вычитать, например, страхование на дому, выплаты процентов по ипотечным кредитам, расходы на содержание имущества и т.д. Юридические лица также могут вычесть расходы, связанные с арендой.
Даты: собираются ежегодно или ежеквартально
Налоговая форма: №210

б) Резидент за пределами ЕС или ЕАОС (касается граждан РФ)

Ставка налога: 24% от рентного дохода
Налогообложение: нет
Даты: собираются ежегодно или ежеквартально
Налоговая форма: №210

Налог IBI ( Impuesto sobre Bienes Inmuebles )

Этот налог применяется как к резидентам, так и к нерезидентам.

Это местный налог, взимаемый в ратуше, где находится ваше имущество. Он выплачивается один раз в год (обычно с августа по ноябрь). Это эквивалентно налогообложению Совета Великобритании. Он варьируется от одной ратуши к другой. Он основан на стоимости вашего имущества (0.4 — 1.1% от кадастровой стоимости в год). Для дешевой недвижимости это может быть всего лишь несколько сотен евро, тогда как налог на участки в популярных местах может достигать нескольких тысяч евро в год.

Очень желательно, не пропустить сроки платежа. Неплатеж может привести к тому, что ваше имущество будет конфисковано и продано на открытом аукционе. Ратуши становятся все более агрессивными при взыскании этого налога, особенно для элитного имущества.

 

Налог на сбор мусора

Этот налог применяется как к резидентам, так и к нерезидентам.

Это местный налог, взимаемый ратушей, в которой находится ваше имущество. Он выплачивается один раз в год. В среднем это несколько сотен евро в год.

 

Местный Налог на имущество

Этот налог был отменён, но был недавно восстановлен из-за кризиса. Он относится как к резидентам, так и к нерезидентам

Если вы владеете активами в Испании, которые превышают стоимость в размере 700 000 евро, то вы долны платить этот налог. Первые семьсот тысяч евро — это нулевая ставка, а избыток облагается налогом по скользящей шкале. Если имущество заложено, эта сумма может быть уменьшена.

Ставка налога

Национальная шкала составляет 0,2 — 2,5% от чистых активов. Тем не менее, размер варьируется от одного региона Испании к другому.

Даты: подаваться и оплачиваться до 30 июня каждого года.

Налоговая форма: №714

 

Специальный налог, взимаемый с недвижимого имущества (GEBI)

Если вы владеете собственностью в Испании через корпоративную оффшорную структуру, расположенную в налоговой гавани, то вы каждый год платите 3% от кадастровой стоимости имущества. Назначение финансового представителя в этом случае является обязательным.

Даты: подаваться и оплачиваться до 31 декабря каждого года.

Налоговая форма: №213

La Complementaria или Bargain-Hunter Tax

В отличие от предыдущих пяти налогов этот «налог» выплачивается только один раз. На самом деле, это не совсем дополнительный налог. Это скорее дополнительный налог на передачу недвижимости при покупке дешевого имущества на падающем рынке. Местные налоговые органы делают предположение, что покупатель недооценил стоимость, чтобы уклониться от налогов. Таким образом, они уплачивают налог с суммы, которую, по их мнению, занижают.  Это относится как к резидентам, так и к нерезидентам.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Что произойдет, если я не буду платить налоги, связанные с имуществом?

Вы нарушаете закон. До того, как имущество будет продано или завещано (унаследовано), эти непогашенные суммы должны быть погашены. Кроме того, набегут немаленькие проценты по просроченным платежам и штрафы. Вам не разрешается изменять имя в Договоре о праве собственности до тех пор, пока любой неоплаченный налог не будет полностью урегулирован. Кроме того, Налоговое управление уполномочено использовать все ваши испанские банковские счета для обеспечения долга.

В некоторых серьезных случаях, то есть неуплата налога IBI, может привести к тому, что собственность будет арестована и даже конфискована местным органом власти (ратуша). Затем она будет продан на открытом аукционе для погашения задолженности.

Срок исковой давности для всех налогов в Испании составляет четыре года и один день (заметным исключением является Налог на наследство в Испании, который составляет четыре года, шесть месяцев и один день).

2. Могут ли меня преследовать за границей за непогашенные налоги на недвижимость?

Собственник не будет преследовать за рубежом. Он будет отвечасть своими банковскими счетами и имуществом в Испании.

Тем не менее, есть сценарии, в которых испанские кредиторы могут преследовать вас за границей (ЕС и ЕАОС) за непогашенные долги по европейскому законодательству: Европейский ордер на исполнение (EEO). И наоборот, британские или ирландские кредиторы могут извлечь выгоду из указанного законодательства, но на практике испанские кредиторы редко преследуют должников за границей, если суммы не слишком велики.

Ниже приведен примерный список сценариев, в которых вас могут преследовать в ЕС / ЕЭП за денежные требования, возникающие в Испании:

  • Дефолт по взносам испанского ипотечного кредита на второй дом в Испании.
  • Непогашение задолженности с вашим Сообществом владельцев жилья
  • Непогашенные суммы, причитающиеся агентам за покупку недвижимости за рубежом в Испании (принудительное завершение сделок).
  • Неоплаченные личные ссуды.

3. Нужно ли мне назначать фискального представителя?

Это не обязательно (в большинстве случаев), но это очень желательно. Это обеспечит соблюдение налогового законодательства и позволит избежать кошмарных сценариев, подобных тому, как вы теряете свой испанский дом из-за проблем с платежами или затормозили свой банковский счет в Испании для обеспечения неожиданных долгов по налогам.

4. Получу ли я уведомление в моей стране о налогах/долгах в Испании?

К сожалению нет. Вы будете уведомлены только по вашему испанскому адресу. Именно поэтому нерезиденты должны серьезно подумать о назначении фискального представителя и избежать понесения штрафов или надбавок за просрочку платежа.

5. Что может сделать адвокат для вас?

Назначение адвоката в качестве вашего налогового представителя в Испании для подачи и оплаты от вашего имени ваших налоговых деклараций о подоходном налоге с населения и о доходах,  имеет следующие преимущества:

  • Обязательное страхование профессиональной ответственности, на которое вы можете претендовать в случае халатности или злоупотребления служебным положением.
  • Заполнение налоговых форм на испанском языке, ведь это может быть проблемой для нерезидента.
  • Уверенность, что вы не переплачиваете налоги, причитающиеся с вашего имущества.
  • Подача заявок на налоговые льготы (где это возможно).
  • Своевременное предоставляние налоговых деклараций в налоговую инспекцию.
  • Обжалование налоговых ошибкок.

Вывод

Адвокаты и юристы имеют специальную квалификацию, чтобы выступать в качестве вашего налогового представителя в Испании, обеспечивая тем самым соблюдение всех налоговых законов. Это позволит вам избежать неприятностей с законом и дорогостоящих ошибок в долгосрочной перспективе.

«Блаженное невежество» не считается оправданием просроченной оплаты (статья 6 Гражданского кодекса Испании). Не ожидайте, что налоговые органы будут вам напоминать и объяснять ваши обязанности по налогам.

Это зависит только от вас: ваша обязаность знать и соблюдать законы!

 

Share with:


Leave a reply